La mise en location

La mise en location de son bien constitue une source de revenus pérenne et fiable pour le propriétaire. Mais louer son bien demande du temps, de l’énergie et certaines précautions. En effet, entre  la recherche du locataire, la rédaction du bail, l’estimation du loyer ou encore la gestion du bien, il est important de mettre toutes les chances de son côté pour une mise en location réussie. Pour vous aider à louer votre bien dans les meilleures conditions, voici les différentes étapes ainsi que nos conseils.

Mise en location : les questions de base à se poser

Vous avez acquis un bien et il ne vous reste plus qu’à le mettre en location ? Avant de le louer, vous devrez vous poser quelques questions essentielles :

• Votre bien à louer est-il décent ? Votre logement doit répondre à certains critères : il doit se composer d’une pièce principale de 2,20 mètres de hauteur et d’un volume de 20 m³, il doit être équipé du nécessaire afin d’assurer la sécurité et le confort aux futurs habitants.
• Où trouver le locataire ?
• Quel type de bail souhaitez-vous mettre en place ? Souhaitez-vous proposer une location meublée ou vide ?
• Allez-vous déléguer la gestion locative de votre logement ?

La gestion locative représente tout ce qui à trait à la location de votre bien à savoir : la recherche du locataire, la vérification de sa solvabilité, les visites ou encore l’intervention en cas de sinistre. Ces différentes tâches demandent du temps et de l’énergie. Vous pouvez les assurer vous-même ou faire appel à un professionnel. Si vous décidez d’assurer vous-même la gestion de votre bien, vous pourrez créer une relation de confiance avec votre locataire et faire quelques économies. En effet,  même si ce type de gestion demande du temps,  elle n’engendre aucuns frais de gestion.

Faire appel à un professionnel est cependant une solution assurant sécurité et tranquillité au propriétaire. En effet, vous ne vous vous occupez de rien, car les professionnels assurent la gestion de votre bien de A à Z : des annonces, à la recherche du locataire en passant par les visites, l’élaboration du bail, la gestion quotidienne…

Les étapes pour louer son logement

La mise en location d’un bien ne se fait pas au hasard. Ceci passe par certaines étapes à respecter pour une mise en location réussie.

Etape 1 : Location meublée, vide ou saisonnière ?

Si vous louez un studio dans une ville étudiante, optez pour une location meublée étudiante. Ce type de bail a été réduit à 9 mois afin de correspondre avec les calendriers universitaires. Pour une location d’un quatre pièces dans une ville comme Paris ou Lyon, choisissez de louer votre bien vide. Ceci vous évitera de chercher des locataires régulièrement.
Votre bien se situe dans une station balnéaire ou dans une ville touristique ? La location saisonnière sera l’option la plus intéressante et la mieux rentable. En effet, cette formule vous permettra de louer votre bien sur des périodes courtes à un prix plus élevé qu’en location vide.

Etape 2 : Les diagnostics obligatoires à réaliser

Avant de mettre votre bien en location, votre logement doit subir quelques diagnostics obligatoires afin d’être en accord avec la réglementation. Le premier diagnostic à réaliser est celui de performance énergétique dont le but est de déterminer la consommation (en termes d’énergie) du bien. Selon le résultat, le logement sera classé de A à G.

Autre diagnostic obligatoire : l’ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques)  qui indique si le logement se situe dans une zone à risque.

Le CREP ou le constat des risques d’exposition au plomb est obligatoire si votre bien a été construit avant 1949. Ce diagnostic permet de déterminer si vote bien présente du plomb ou non. Si tel est le cas et selon les résultats, vous devrez refaire les peintures pour limiter les risques d’intoxication. Ce document sera valable pendant six années. En revanche, si aucun plomb n’a été détecté, ce diagnostic n’aura pas de limite de validité.
Le CREP devra être présenté avant que le bail ne soit signé.

Le diagnostic GAZ doit être réalisé si votre bien compte au moins une installation au gaz  et datant de plus de 15 ans. Cette obligation entre en vigueur en deux périodes :
• Depuis le 1er juillet 2017 : votre logement se situe dans un bâtiment collectif dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1975.
• Depuis le 1er juillet 2018 : quelle que soit l’ancienneté du logement. Dans le DDT (Dossier de Diagnostic Technique), l’ensemble des documents réalisés à la suite des vérifications doivent être retrouvés. Ces derniers doivent aussi être joints au bail.

Etape 3 : Estimation du loyer

Pour déterminer le montant du loyer, différents critères doivent être considérés comme la localisation du bien. S’il se trouve dans une zone tendue, les loyers sont encadrés. Mais s’il se trouve dans une zone libre, vous devrez prendre en compte les paramètres suivants pour calculer le montant du loyer : les commodités autour, la surface habitable, l’état général, son type (meublé ou non) et la proximité avec le centre-ville.

Etape 4 : Trouver et choisir le locataire

Pour trouver votre locataire, vous ou votre agence de gestion devrez poster des annonces. Ensuite, différentes visites devront être organisées.
Pour choisir un bon locataire, plusieurs éléments sont à vérifier comme sa situation professionnelle et sa solvabilité. Pour ce faire, demandez lui des pièces justificatives comme son contrat de travail,ses derniers bulletins de salaire… Ces vérifications sont essentielles pour trouver un locataire fiable et éviter les loyers impayés.
Parfois, une caution solidaire devra être demandée.

Etape 5 : Le contrat de location et l’état des lieux

Une fois votre locataire trouvé, un contrat de location devra être établi entre vous deux. Dès l’arrivée de votre locataire dans le logement, un état des lieux devra aussi être rédigé afin d’attester l’état du logement. Ce document vous permettra de déterminer les éventuelles dégradations à la fin de la période locative.